Niewłaściwy zapis w ustawie Prawo energetyczne

Wiele osób  uważa, że ustawodawca  umożliwia  wspólnotom mieszkaniowym  przyjęcie zapisów w regulaminach  rozliczeń kosztów ogrzewania, pozwalających  na  rozliczanie kosztów ogrzewania w lokalach proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali  lub proporcjonalnie do kubatury lokali, zgodnie z art.  45A ust. 8 pkt 1 lit. a Prawa energetycznego .   Ustawodawca w art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego  wskazuje  aby w regulaminach rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania  przyjąć taką  metodę rozliczania kosztów centralnego  ogrzewania, która stymulowałaby  energooszczędne zachowania.   W/w zapisy  w art. 45A Prawa energetycznego  są ze sobą  sprzeczne, bo nie można   wpłynąć na właścicieli lokali,  aby ich  zachowania  stymulowały  energooszczędne zachowanie przy  wyborze dwóch  sposobów rozliczania kosztów centralnego ogrzewania wg  przyjętej kubatury lokalu lub powierzchni  użytkowej lokalu.  Gdyby w  odpowiednim czasie został usunięty  w/w błąd  w ustawie  na pewno byłoby mniej  spraw w sądach. 

Firma Zarządzanie Nieruchomościami High Rise od 12 lat  administruje nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych w Warszawie.

Odgrzana porada

Ostatnio,  w dzienniku Rzeczpospolitej w artykule  „Kluczowe kwestie warto ustalać na zebraniu” Pani Dorota Kaczyńska uznała, że  zmiana zarządu we wspólnocie  mieszkaniowej należy do kluczowych kwestii w  zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.  Autorka  we  wstępie artykułu przyjęła  założenie, że jeżeli  część mieszkańców  jest niezadowolona ze sposobu zarządu  nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej , to należy wymienić zarząd wspólnoty. Przyjęte przez autorkę artykułu założenie jest  błędne. Czynności przekraczające zwykły zarząd       (wykonywanie remontów w nieruchomości wspólnej)  są podejmowane przez większość  właścicieli   lokali. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie może wykonywać  remontów  bez  właściwej zgody właścicieli lokali. A więc z tego powodu   nie należy zmieniać zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli są brudne klatki schodowe, to nie zmienia się zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a firmę sprzątającą nieruchomość wspólną.  Zarząd Wspólnoty mieszkaniowej nie może  ponieść wyższych kosztów eksploatacyjnych od tych   przyjętych w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej.  Nie można stawić zarzutu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, że  ponosi koszty  eksploatacyjne zgodne  z planem gospodarczym, przyjętym przez właścicieli lokali.     Z powyższego wynika, że przyjęte założenia  do artykułu są niewłaściwe. A sam artykuł niczego  nie uczy i nie wnosi nic nowego.  Temat ten został już omówiony setki razy na forach internetowych w okresie ostatnich lat.   

Adaptacja strychu na lokale mieszkalne i budowa miejsc parkingowych

Właściciele lokali w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych mają  wiele problemów  z adaptacją  strychu na lokale mieszkalne.  Poważnym problemem w realizacji tego celu jest zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych na terenie stanowiącym własność  wspólnoty mieszkaniowej. W Warszawie wiele działek  gruntowych  odpowiada tylko obrysom budynków. Wspólnoty mieszkaniowe nie mają  własnego terenu  aby wybudować miejsca parkingowe  związane z  adaptacją strychu na lokale mieszkalne.  Obowiązek ten wynika  z interpretacji  właściwych urzędów  w  m. st. Warszawie.  Ostatnio,  miałem możliwość   zapoznania się z  decyzją  o odmowie wydania decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,   dotyczącej nadbudowy i zmiany przeznaczenia  części  budynku, polegającej  na adaptacji części strychu na lokal mieszkalny. Przypuszczam, że tego rodzaju decyzji zostało wydanych  dużo dużo więcej.   

Podstawą  prawną  do  budowy miejsc parkingowych  w ramach prowadzonej inwestycji na działce gruntu lub nieruchomości niezbudowanej  jest   art. 18 Rozporządzenia  Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.  

  Art. 18  Rozporządzenia...:

„1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne”

Moim zdaniem w/w przepis jest zbyt ogólny aby móc  jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa  wykonując adaptację strychu na  lokale mieszkalne jest zobowiązana do budowy  miejsc parkingowych. Dlatego też należy odnieść się  do przepisu w art. 2 pkt 12  Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym została określona definicja działki budowlanej, cytuję: 

 „działce budowlanej” − należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”

Interpretując właściwie  zapisy w art. 18  w/w Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i definicję działki budowlanej, określonej w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu  przestrzennym należy stwierdzić, że wspólnoty mieszkaniowe dokonując adaptacji strychu na lokale mieszkalne nie są zobowiązane do budowy miejsc parkingowych dlatego, że  nieruchomości wspólnot mieszkaniowych są nieruchomościami zabudowanymi.  Zagospodarowanie  działki budowlanej,  o której mowa w art. 18 w/w Rozporządzenia odnosi się do działki budowlanej lub do nieruchomości niezabudowanej. 
Zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej. Od  dwunastu lat zajmuję się dobrym zarządzaniem
nieruchomościami. 

Antresola nie jest częścią składową nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z § 3 pkt 19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 73, poz. 690) przez antresolę należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Zgodnie z art. 3 ust 2 Ustawy o własności lokali została przedstawiona definicja nieruchomości wspólnej. „Nieruchomość  wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenie, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Na podstawie w/w  definicji należy stwierdzić, że  antresola nie jest częścią nieruchomości wspólnej, z której korzysta jeden właściciel lokalu, a inni właściciele lokali z niej nie mogą korzystać ze względów technicznych, bo istnieje tylko jedno wejście na te antresolę. Antresola nie może stanowić odrębnego lokalu, bo nie ma oddzielnego wejścia i  nie jest wydzielona trwałymi ścianami.   

Przyjmowana  przez wiele osób zasada, że to co nie jest zapisane w umowie kupna – sprzedaży lokalu należy zaliczyć do nieruchomości wspólnej jest niezgodna z definicją ustawową nieruchomości wspólnej. Mając powyższe na uwadze antresolę należy zaliczyć do części składowej lokalu, podobnie jak balkon lub loggię.     

Nabywanie działek przez wspólnoty mieszkaniowe od m. st. Warszawy

W dn. 10 marca 2014r. zostało wydane Zarządzenie  Nr  5682/2014 Prezydenta m. st. Warszawy w sprawie  wprowadzenia „Pilotażowego programu nabywania i dzierżawy działek  przez wspólnoty mieszkaniowe z udziałem m. st. Warszawy”.

W Pilotażowym programie nabywania i dzierżawy działek przez wspólnoty mieszkaniowe z udziałem m. st. Warszawy nie uwzględniono jednej bardzo istotnej  możliwości nabywania działek od m. st.  Warszawy przez wspólnoty mieszkaniowe, tj.  nabywania  praw do działek gruntów  od m. st. Warszawy przez wspólnoty mieszkaniowe  jako odrębnych podmiotów prawnych.  

W pilotażowym programie nabywania działek przez prawa wspólnot mieszkaniowych do nabywania przyległych gruntów od m. st. Warszawy należy rozumieć prawa wszystkich właścicieli lokali w obszarze działania jednej wspólnoty mieszkaniowej. W pilotażowym programie nabywania nie wymienia się wspólnoty mieszkaniowej, jako odrębnego podmiotu, który mógłby wystąpić z takim roszczeniem i mógłby skorzystać z bonifikaty 99% przy nabywaniu prawa własności przyległego gruntu do nieruchomości wspólnej od  m. st. Warszawy.

Prawo do nabywania działek przyległych gruntów od m. st. Warszawy  daje wspólnotom mieszkaniowym   Uchwała w składzie   7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007r., III CZP 65/07, mająca   moc zasady prawnej:  „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej  jej zdolności  prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku”

Nabywanie praw przyległych gruntów przez wspólnotę mieszkaniową  do własnego majątku   może być dokonane w obecności notariusza  na podstawie podjętej  uchwały  właścicieli lokali, popartej przez właścicieli lokali posiadających łącznie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

W/w sposób nabywania praw własności do przyległych gruntów stanowiących własność m. st. Warszawy  umożliwi   dużej  grupie wspólnot mieszkaniowych  nabycie gruntów od m. st. Warszawy, gdyż pomijane będą   trudne do spełnienia dwa warunki:

1)    zgoda  wszystkich właścicieli lokali na nabycie praw własności gruntu od m. st. Warszawy,

2)    uregulowany stan prawny wszystkich lokali we wspólnocie mieszkaniowej.   

Z powyższego wynika, że Pilotażowy program  nabywania i dzierżawy działek powinien zostać  uzupełniony o  sposób nabywania przez wspólnoty mieszkaniowe   od m. st. Warszawy  praw do  przyległego gruntu na podstawie w/w uchwały Sądu Najwyższego.