Przełamanie bariery niemożności

Cztery nieruchomości  wspólnot mieszkaniowych Przyce 13, Przyce 15,  Przyce 17 oraz  Przyce 17A w Warszawie   ( Dzielnica Wola)   nie mają wybudowanych przyłączy gazowych. W budynkach znajdują się małe kotły olejowe. W związku tym koszty ogrzewania w tych budynkach są bardzo wysokie. Poprzedni zarządcy nieruchomości  ograniczali  się      w swoich działaniach do rozliczeń mediów dostarczanych do lokali.
Zarządcy informowali właścicieli lokali, że nie ma możliwości wybudowania przyłączy gazowych.   
Firma High Rise  została wybrana do administrowania w/w nieruchomościami nie w ramach organizowanego "konkursu piękności", a na podstawie  pozytywnych  opinii  osób z innych nieruchomości, zarządzanych przez High Rise. Na samym początku administrowania poinformowaliśmy właścicieli lokali wymienionych wspólnot, że podejmiemy działania  umożliwiające w przyszłości wybudowanie przyłączy gazowych oraz  wykonania przebudowy kotłowni olejowych na kotłownie gazowe. Realizacja takiego zadania pozwoli o zmniejszenie kosztów ogrzewania w tych budynkach w przyszłości o około 50%.  W dniu dzisiejszym odebrałem od Mazowieckiej Spółki Gazownictwa  w Warszawie cztery umowy o budowę 4 przyłączy gazowych dla  w/w nieruchomości wspólnot mieszkaniowych.  Przyłącza gazowe zostaną wybudowane pod koniec 2015r.  Mały sukces, a cieszy.
               

Budowa altan śmietnikowych na terenie "Starego Ursusa"

Altana śmietnikowa w budowie w Dzielnicy Ursus w Warszawie  

Na wstępie dziękuję Panu Burmistrzowi Wisławowi Krzemieniowi i Pani Naczelnik Wydziału Ochrony Środowiska w Dzielnicy Ursus w Warszawie za rozpoczęcie realizacji celu  - budowy altan śmietnikowych na terenie "Starego Ursusa" . Altany będą wyglądać

Altana śmietnikowa w budowie w Dzielnicy Ursus w Warszawie

ładnie po uporządkowaniu terenu wokół tych altan, a mieszkańcy wielu budynków będą  mieć lepsze warunki do segregowania nieczystości. Na pierwszym spotkaniu w 2013r.  w  budynku Dzielnicy Ursus z przedstawicielami wspólnot mieszkaniowych z terenu "Starego Ursusa"  prosiłem pana projektanta  o  zaprojektowanie właściwych drzwi w nowych altanach śmietnikowych. Proponowałem zamontowanie drzwi w nowych altanach podobnych do założonych drzwi w altanie śmietnikowej przy budynku Pużaka 2. Drzwi w altanie śmietnikowej przy budynku Pużaka 2 mają samozamykacz i dobrze są wykonane . Projektant nie skorzystał z gotowego i sprawdzonego wzoru drzwi.  Pomijając fakt , że wstawione drzwi są wykonane z cienkich profili stalowych, przez które z łatwością można będzie wrzucać śmieci  na posadzkę w altanie , to nie można zauważyć, że te prowizoryczne metalowe drzwi   nie pasują  do tych ładnych ścian  zbudowanych z cegły klinkierowej. Można było dodatkowo  zapłacić 500,00 zł więcej za jedne stalowe drzwi  i efekt końcowy byłby lepszy.          

Dobre gospodarowanie finansami wspólnoty mieszkaniowej

Na podstawie wysokości  ponoszonych kosztów eksploatacyjnych przez wspólnotę mieszkaniową można dokonać oceny gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej.  Poniżej przedstawiam podstawowe informacje, dotyczące dobrego gospodarowania finansami wspólnoty mieszkaniowej  w nieruchomości Jacka i Agatki 4 w Warszawie (Dzielnica Ursus).         

Zarządzanie nieruchomościami   

Koszty eksploatacyjne

Właściciele lokali na pokrycie kosztów eksploatacyjnych ( bieżących kosztów zarządu) przez okres ostatnich dziewięciu  lat  płacili  niezmienioną  stawkę w wysokości 1,74 zł./m² powierzchni użytkowej lokali.  Naszym zdaniem jest to jedna z najniższych stawek eksploatacyjnych stosowanych w budynkach wielorodzinnych o powierzchni użytkowej  lokali do 1200 m².

Koszty eksploatacyjne w minionych latach przedstawiały się następująco:

VIII – XII 2004r. -  8818,14zł, tj. 1,56 zł/m²  

2005 – 22145,88zł, tj. 1,63 zł/m²,

2006 – 25415,37zł, tj. 1,88zł/m²;

2007 – 25160,28zł, tj. 1,86zł/m²;

2008 – 20443,23zł,  tj. 1,51zł/m²;

2009 – 23130,27zł, tj. 1,71zł/m²;

2010 – 24085,84zł, tj. 1,78zł/m²;

2011 – 24658,76zł, tj. 1,82zł/m²;

2012 – 22042,54 zł, tj. 1,63zł/m².

Przez okres prawie dziewięciu  lat suma kosztów eksploatacyjnych  w poszczególnych latach  nie uległa zmianie, pomimo  występującej inflacji  i  wzrostu   cen wielu  materiałów i usług.  Na takie wyniki miały  wpływ następujące  działania Administracji  High Rise :

  1)      zakupy materiałów bezpośrednio przez zarządcę,

  2)      niskie ceny usług ( przeglądy, naprawy, konserwacje),

Koszty remontowe    

Obecnie stawka  na fundusz remontowy wynosi  2,30 zł/m² powierzchni użytkowej lokali.

W ostatnich latach  wspólnota mieszkaniowa wykonała następujące roboty:

  1)      pełna  termomodernizacja budynku,  tj.  ocieplenie elewacji, wymiana  drzwi  wejściowych do budynku, 

        wymiana okien na klatkach schodowych,  ocieplenie stropodachu,  modernizacja instalacji c.o.;

  2)      remont poszycia dachowego ( wymiana papy, naprawa kominów, wymiana obróbek blacharskich);

  3)      wymiana  rozdzielnic elektrycznych;

  4)      założenie  listew  instalacyjnych  na kable telewizyjne;

  5)      wymiana  opraw oświetleniowych  na klatkach schodowych i  w korytarzu piwnicznym;

  6)      wstawienie nowych  drzwi  wejściowych  do piwnic;

  7)      odnowienie  klatek   schodowych .

 Na wykonanie prac  termomodernizacyjnych budynku w 2009r. zaciągnięto kredyt w wysokości 152 000,00zł na okres spłaty do 20 lat.  Po upływie czterech lat od zaciągnięcia  kredytu  Wspólnocie  Mieszkaniowej pozostał do spłacenia   kredyt   w wysokości  około   87 000, 00 zł.  Uzyskane nadwyżki finansowe na funduszu remontowym, przeznaczano na spłatę  dodatkowych rat kredytu.     Niższa  kwota zadłużenia wspólnoty w banku, to niższe odsetki od kredytu. 

Mając na uwadze   wysokość  stawki  FR  (2,30 zł/m²) do powierzchni użytkowej budynku , zadłużenie niektórych właścicieli lokali wobec wspólnoty mieszkaniowej,  zakres wykonanych  w/w  prac remontowych,  to wysokość kredytu jaka  pozostała do spłacenia  wspólnocie mieszkaniowej   nie jest duża.  Wszystkie sprawy sądowe są prowadzone przez Administrację High Rise  w ramach miesięcznego niezmiennego wynagrodzenia.  Wspólnota  Mieszkaniowa  przez okres  dziewięciu   ostatnich lat nie wydała nawet jednej złotówki  dodatkowo  na obsługę prawną  Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że zarządzanie nieruchomością  wspólną Jacka i Agatki 4 jest  wykonywane od dziewięciu  lat  w sposób profesjonalny  i na wysokim  poziomie. 

Inwestowanie w nieruchomość

Dobre zarządzanie nieruchomościami

Ostatnio, w lokalnej prasie warszawskiej              dużo ukazało się artykułów informujących  mieszkańców o dużych możliwościach technicznych rozbudowy miejskiej sieci ciepłowniczej  przez  jedno z przedsiębiorstw ciepłowniczych działających na rynku warszawskim.  Z treści artykułów wynika, że za kilka lat zostaną obniżone koszty ciepła  dla mieszkańców  „Starego Ursusa”. W Gazecie Mazowieckiej z dn. 11.10.2013r. Pani redaktor  Eliza Szeptycka w obszernym artykule  przedstawia smutny scenariusz dla mieszkańców  osiedla Niedźwiadek w Dzielnicy Ursus.                Z artykułu w Gazecie Mazowieckiej wynika, ze mieszkańcy Osiedla Niedźwiadek  w niedługim czasie mogą  mieć nieogrzewane mieszkania z powodu trudnej  sytuacji finansowej i prawnej  przedsiębiorstwa energetycznego w Ursusie. Pani Eliza Szeptycka  obwinia częściowo władze Dzielnicy Ursus za brak właściwego zaangażowania   władz w rozwiązanie tego problemu, podając  przy tym  podstawy prawne.   Pani redaktor  nie odnosi się nawet  w jednym zdaniu, że spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, działające na Osiedlu Niedźwiadek  chyba nie dostrzegają tego problemu. Wszyscy zainteresowani  oczekują,  że  władze miasta  rozwiążą  ten problem.   Moim zdaniem wspólnoty mieszkaniowe i  spółdzielnie  powinny od kilku  lat rozpocząć  budowę  własnych kotłowni gazowych, w których wytwarzane byłoby  ciepło, a następnie dostarczane do instalacji centralnego ogrzewania i instalacji centralnej ciepłej wody w budynkach.  Takie rozwiązana  byłyby opłacalne w niektórych budynkach ze względu na wysokie obecnie koszty ogrzewania.  Muszę niestety stwierdzić,  że w lokalnej  prasie  nawet w jednym zdaniu nie  podkreślono, że budowy kotłowni gazowych w  niektórych budynkach spółdzielczych  lub wspólnot mieszkaniowych mogą być  dobrym rozwiązaniem, pozwalającym na obniżenie kosztów  centralnego ogrzewania  o  co najmniej 30%.  Takie kotłownie gazowe zostały wybudowane  w budynkach na terenie  „Starego Ursusa”:  Pużaka 2 ( dwie kotłownie gazowe ), Pużaka 4 ( jedna kotłownia gazowa), 1 Maja 10 (jedna kotłownia gazowa), Plac 1905R 1 (jedna kotłownia gazowa). Podkreślić należy, że w lokalnej prasie warszawskiej  odnotowano  założenie podzielników kosztów ciepła w budynkach spółdzielczych na terenie  „Starego Ursusa”.  Można to porównać do osiągnięć niektórych zarządców rozliczających koszty  raz na kwartał  mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych.  Wynika z tego, że  do zarządzania nieruchomościami  spółdzielczymi  i wspólnot mieszkaniowych  wlicza się wyłącznie   bieżącą  konserwację  i rozliczenia mediów. Nie ma pomysłów  na dobre inwestowanie   w nieruchomości.  Jeżeli  nie ulegnie zmianie sposób zarządzania  nieruchomościami w niektórych budynkach, to prawdopodobnie za  dziesięć  lat spadnie zainteresowanie  nabyciem  mieszkań  w takich budynkach.  Z powyższego  wynika,  że rola zarządcy  jest kluczowa w poszukiwaniu dobrych rozwiązań  technicznych w nieruchomościach wspólnot      oraz nieruchomościach  spółdzielni mieszkaniowych.