Pomieszczenia w nieruchomości wspólnej

Adaptacja strychu

W jednym z miesięczników dotyczących  spraw wspólnot mieszkaniowych napisano, że do nieruchomości wspólnej należą wszystkie  pomieszczenia i strych w nieruchomości wspólnej, których powierzchnia użytkowa nie jest wliczona do sumy powierzchni użytkowych lokali i pomieszczeń przynależnych.  Pogląd ten moim zdaniem  jest niesłuszny.  Definicja nieruchomości wspólnej została określona w art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r.

Z ustawowej definicji  wynika, że do nieruchomości wspólnej nie należą części składowe nieruchomości, które służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Na podstawie definicji  nieruchomości wspólnej, określonej w ustawie o własności lokali, nie można  stosować jedynego kryterium zaliczania pomieszczeń oraz  lokali  do nieruchomości wspólnej, których powierzchnie użytkowe nie są wliczane do sumy powierzchni użytkowych lokali i pomieszczeń przynależnych przy obliczaniu udziałów właścicielom lokali  w nieruchomości wspólnej .

Co można zaliczyć do nieruchomości  wspólnej  decyduje  sposób używania pomieszczenia / lokalu  przez właścicieli lokali. Do nieruchomości wspólnej będą należeć  pomieszczenia, z których mają możliwość korzystania właściciele lokali, takie jak: suszarnie, pralnie, miejsca postojowe, pomieszczenia do przechowywania rowerów, sale zebrań wspólnoty mieszkaniowej i inne.

Do nieruchomości wspólnej  nie powinny należeć lokale/pomieszczenia takie jak: lokale stacji transformatorowych, pomieszczenie piwniczne,  nie będące w posiadaniu  właścicieli lokali;  schowki, nie będące w posiadaniu  właścicieli lokali.

Potwierdzeniem powyższego jest fakt, że pomieszczenia stacji transformatorowej w budynku Dąbka 1 w Warszawie, były uznawane przez wiele  lat,   jako części składowe nieruchomości wspólnej. Od 2012r. na podstawie prawomocnego wyroku sądowego lokale stacji transformatorowej są własnością  m. st. Warszawy, pomimo, że powierzchnia użytkowa lokali stacji transformatorowej nie jest wliczona  do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali przy obliczaniu udziałów dla właścicieli lokali   w nieruchomości wspólnej. Uporządkowanie  stanu prawnego dla tej nieruchomości dokonano  na wniosek  firmy zarządzającej nieruchomościami, której jestem właścicielem.  W tej sprawie  byłem pełnomocnikiem procesowym  Wspólnoty Mieszkaniowej Dąbka 1 w Warszawie.           

Głosowanie uchwał wg zasady jeden właściciel - jeden głos

Głosowanie  chwały przez właścicieli lokali wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”  może odbywać się wówczas,   gdy zostanie  spełniony jeden z dwóch warunków:

      1) jeden właściciel  ma od 50% do 80 % udziałów w nieruchomości wspólnej;

      2) suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1.

Pierwszy z w/w warunków  można sprawdzić  w księdze wieczystej dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Drugi warunek sprawdzamy poprzez podzielenie powierzchni użytkowej  wybranego lokalu  przez udział  w nieruchomości wspólnej przypisany  do wybranego lokalu.    Jeżeli suma udziałów  w nieruchomości wspólnej jest równa 1, to każdy wynik  podziału powierzchni użytkowej lokalu przez udział  właściciela tego lokalu powinien być taki sam – suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali .  Sprawdzanie udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez podział powierzchni użytkowej lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej właściciela tego lokalu, dotyczy  nieruchomości zabudowanej,  w której są nieruchomości lokalowe  i  lokale należące  do pierwotnego właściciela ( gminy, spółdzielni mieszkaniowej, dewelopera ).   Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali właściciele lokali  powinni złożyć   pisemny  wniosek , że określona uchwała będzie głosowana wg zasady „jeden właściciel jeden głos” Pod wnioskiem  takim powinni podpisać się właściciele lokali,  posiadający  co najmniej  20% udziałów w nieruchomości wspólnej. Stosowanie zasady głosowania "jeden właściciel - jeden głos" jest wyjątkiem i nie można być on traktowany rozszerzająco, np. poprzez  złożenie wniosku  przez właścicieli  lokali , że wszystkie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej  będą głosowane wg tego wyjątku.

Fotowoltaika nie dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt ustawy o odnawialnych źródłach energii został przesłany w dn. 12 listopada 2013r. przez Ministerstwo Gospodarki  do konsultacji społecznych. W art. 4  projektu tej ustawy  jest zapis umożliwiający osobom fizycznym zakładanie mikroinstalacji do wytwarzania np.  energii elektrycznej dla własnych potrzeb,  przy wykorzystaniu paneli słonecznych. Osoby fizyczne, które  wybudują mikroinstalacje  fotowoltaiczne na swoich nieruchomościach będą mogły sprzedawać  nadwyżki wyprodukowanej  energii elektrycznej wprowadzonej do sieci dystrybucyjnej. Sprzedaż energii elektrycznej  nie  będzie stanowić  działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Ustawa o odnawialnych źródłach  energii umożliwia  zakładanie  mikroinstalacji  oraz małych instalacji przedsiębiorcom, do których możemy zaliczyć spółdzielnie mieszkaniowe.  Autorzy projektu ustawy zapomnieli  o istnieniu wspólnot mieszkaniowych w Polsce, bo przepisy  projektu ustawy nie zezwalają  wspólnotom mieszkaniowym na zakładanie instalacji   do wytwarzania energii z odnawialnych źródeł.  Wspólnota mieszkaniowa  jest jednostką organizacyjną  i nie może być przedsiębiorcą. W związku z tym właściciele lokali  w przyszłości nie będą mogli instalować na swoich dachach paneli słonecznych, pozwalających na wytwarzanie energii elektrycznej dla potrzeb wspólnot  mieszkaniowych  oraz dla potrzeb właścicieli lokali.  Sadzę, że duża  aktywność wspólnot mieszkaniowych na rynku wytwarzania energii z odnawialnych źródeł mogłaby stanowić  zagrożenie dla interesów innych dużych podmiotów. Mam nadzieję, ze temat ten zostanie  poruszony w mediach i projekt tej ustawy zostanie zmieniony z korzyścią dla właścicieli lokali w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych.                

Służebność przesyłu we wspólnocie mieszkaniowej

Od  2008r.  istnieje przepis w Kodeksie cywilnym o służebności przesyłu. Na ten temat napisano już kilka książek. Dlaczego nikt z rządzących nie pomyślał o wpisaniu do czynności przekraczających zwykły zarząd w ustawie o własności lokali  służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa  budującego urządzenia przesyłowe dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej?

Czym innym jest obciążanie służebnością  przesyłu nieruchomości wspólnej , na której mają być budowane urządzenia przesyłowe dla wspólnoty mieszkaniowej, a czym innym jest obciążanie służebnością przesyłu  nieruchomości wspólnej, na której mają być budowane urządzenia przesyłowe dla innych nieruchomości.  Budowanie urządzeń przesyłowych na nieruchomości wspólnej wyłącznie dla właścicieli  lokali,  wpływa na wzrost wartości tej nieruchomości. Z ekonomicznego punktu widzenia nie jest to obciążenie nieruchomości wspólnej. W tym przypadku powinna wystarczyć zgoda właścicieli lokali posiadających większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Rzeczywistość jest jednak inna. Notariusze  do ustanowienia służebności przesyłu wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali.  Nieregulowanie tej sprawy wpłynęło, że wiele planowanych inwestycji we wspólnotach mieszkaniowych nie zostało  wykonanych w planowanym czasie.

Zarządzanie nieruchomościami wykonujemy z pasją.               

Przełamanie bariery niemożności

Cztery nieruchomości  wspólnot mieszkaniowych Przyce 13, Przyce 15,  Przyce 17 oraz  Przyce 17A w Warszawie   ( Dzielnica Wola)   nie mają wybudowanych przyłączy gazowych. W budynkach znajdują się małe kotły olejowe. W związku tym koszty ogrzewania w tych budynkach są bardzo wysokie. Poprzedni zarządcy nieruchomości  ograniczali  się      w swoich działaniach do rozliczeń mediów dostarczanych do lokali.
Zarządcy informowali właścicieli lokali, że nie ma możliwości wybudowania przyłączy gazowych.   
Firma High Rise  została wybrana do administrowania w/w nieruchomościami nie w ramach organizowanego "konkursu piękności", a na podstawie  pozytywnych  opinii  osób z innych nieruchomości, zarządzanych przez High Rise. Na samym początku administrowania poinformowaliśmy właścicieli lokali wymienionych wspólnot, że podejmiemy działania  umożliwiające w przyszłości wybudowanie przyłączy gazowych oraz  wykonania przebudowy kotłowni olejowych na kotłownie gazowe. Realizacja takiego zadania pozwoli o zmniejszenie kosztów ogrzewania w tych budynkach w przyszłości o około 50%.  W dniu dzisiejszym odebrałem od Mazowieckiej Spółki Gazownictwa  w Warszawie cztery umowy o budowę 4 przyłączy gazowych dla  w/w nieruchomości wspólnot mieszkaniowych.  Przyłącza gazowe zostaną wybudowane pod koniec 2015r.  Mały sukces, a cieszy.
               

Budowa altan śmietnikowych na terenie "Starego Ursusa"

Altana śmietnikowa w budowie w Dzielnicy Ursus w Warszawie  

Na wstępie dziękuję Panu Burmistrzowi Wisławowi Krzemieniowi i Pani Naczelnik Wydziału Ochrony Środowiska w Dzielnicy Ursus w Warszawie za rozpoczęcie realizacji celu  - budowy altan śmietnikowych na terenie "Starego Ursusa" . Altany będą wyglądać

Altana śmietnikowa w budowie w Dzielnicy Ursus w Warszawie

ładnie po uporządkowaniu terenu wokół tych altan, a mieszkańcy wielu budynków będą  mieć lepsze warunki do segregowania nieczystości. Na pierwszym spotkaniu w 2013r.  w  budynku Dzielnicy Ursus z przedstawicielami wspólnot mieszkaniowych z terenu "Starego Ursusa"  prosiłem pana projektanta  o  zaprojektowanie właściwych drzwi w nowych altanach śmietnikowych. Proponowałem zamontowanie drzwi w nowych altanach podobnych do założonych drzwi w altanie śmietnikowej przy budynku Pużaka 2. Drzwi w altanie śmietnikowej przy budynku Pużaka 2 mają samozamykacz i dobrze są wykonane . Projektant nie skorzystał z gotowego i sprawdzonego wzoru drzwi.  Pomijając fakt , że wstawione drzwi są wykonane z cienkich profili stalowych, przez które z łatwością można będzie wrzucać śmieci  na posadzkę w altanie , to nie można zauważyć, że te prowizoryczne metalowe drzwi   nie pasują  do tych ładnych ścian  zbudowanych z cegły klinkierowej. Można było dodatkowo  zapłacić 500,00 zł więcej za jedne stalowe drzwi  i efekt końcowy byłby lepszy.          

Dobre gospodarowanie finansami wspólnoty mieszkaniowej

Na podstawie wysokości  ponoszonych kosztów eksploatacyjnych przez wspólnotę mieszkaniową można dokonać oceny gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej.  Poniżej przedstawiam podstawowe informacje, dotyczące dobrego gospodarowania finansami wspólnoty mieszkaniowej  w nieruchomości Jacka i Agatki 4 w Warszawie (Dzielnica Ursus).         

Zarządzanie nieruchomościami   

Koszty eksploatacyjne

Właściciele lokali na pokrycie kosztów eksploatacyjnych ( bieżących kosztów zarządu) przez okres ostatnich dziewięciu  lat  płacili  niezmienioną  stawkę w wysokości 1,74 zł./m² powierzchni użytkowej lokali.  Naszym zdaniem jest to jedna z najniższych stawek eksploatacyjnych stosowanych w budynkach wielorodzinnych o powierzchni użytkowej  lokali do 1200 m².

Koszty eksploatacyjne w minionych latach przedstawiały się następująco:

VIII – XII 2004r. -  8818,14zł, tj. 1,56 zł/m²  

2005 – 22145,88zł, tj. 1,63 zł/m²,

2006 – 25415,37zł, tj. 1,88zł/m²;

2007 – 25160,28zł, tj. 1,86zł/m²;

2008 – 20443,23zł,  tj. 1,51zł/m²;

2009 – 23130,27zł, tj. 1,71zł/m²;

2010 – 24085,84zł, tj. 1,78zł/m²;

2011 – 24658,76zł, tj. 1,82zł/m²;

2012 – 22042,54 zł, tj. 1,63zł/m².

Przez okres prawie dziewięciu  lat suma kosztów eksploatacyjnych  w poszczególnych latach  nie uległa zmianie, pomimo  występującej inflacji  i  wzrostu   cen wielu  materiałów i usług.  Na takie wyniki miały  wpływ następujące  działania Administracji  High Rise :

  1)      zakupy materiałów bezpośrednio przez zarządcę,

  2)      niskie ceny usług ( przeglądy, naprawy, konserwacje),

Koszty remontowe    

Obecnie stawka  na fundusz remontowy wynosi  2,30 zł/m² powierzchni użytkowej lokali.

W ostatnich latach  wspólnota mieszkaniowa wykonała następujące roboty:

  1)      pełna  termomodernizacja budynku,  tj.  ocieplenie elewacji, wymiana  drzwi  wejściowych do budynku, 

        wymiana okien na klatkach schodowych,  ocieplenie stropodachu,  modernizacja instalacji c.o.;

  2)      remont poszycia dachowego ( wymiana papy, naprawa kominów, wymiana obróbek blacharskich);

  3)      wymiana  rozdzielnic elektrycznych;

  4)      założenie  listew  instalacyjnych  na kable telewizyjne;

  5)      wymiana  opraw oświetleniowych  na klatkach schodowych i  w korytarzu piwnicznym;

  6)      wstawienie nowych  drzwi  wejściowych  do piwnic;

  7)      odnowienie  klatek   schodowych .

 Na wykonanie prac  termomodernizacyjnych budynku w 2009r. zaciągnięto kredyt w wysokości 152 000,00zł na okres spłaty do 20 lat.  Po upływie czterech lat od zaciągnięcia  kredytu  Wspólnocie  Mieszkaniowej pozostał do spłacenia   kredyt   w wysokości  około   87 000, 00 zł.  Uzyskane nadwyżki finansowe na funduszu remontowym, przeznaczano na spłatę  dodatkowych rat kredytu.     Niższa  kwota zadłużenia wspólnoty w banku, to niższe odsetki od kredytu. 

Mając na uwadze   wysokość  stawki  FR  (2,30 zł/m²) do powierzchni użytkowej budynku , zadłużenie niektórych właścicieli lokali wobec wspólnoty mieszkaniowej,  zakres wykonanych  w/w  prac remontowych,  to wysokość kredytu jaka  pozostała do spłacenia  wspólnocie mieszkaniowej   nie jest duża.  Wszystkie sprawy sądowe są prowadzone przez Administrację High Rise  w ramach miesięcznego niezmiennego wynagrodzenia.  Wspólnota  Mieszkaniowa  przez okres  dziewięciu   ostatnich lat nie wydała nawet jednej złotówki  dodatkowo  na obsługę prawną  Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że zarządzanie nieruchomością  wspólną Jacka i Agatki 4 jest  wykonywane od dziewięciu  lat  w sposób profesjonalny  i na wysokim  poziomie. 

Inwestowanie w nieruchomość

Dobre zarządzanie nieruchomościami

Ostatnio, w lokalnej prasie warszawskiej              dużo ukazało się artykułów informujących  mieszkańców o dużych możliwościach technicznych rozbudowy miejskiej sieci ciepłowniczej  przez  jedno z przedsiębiorstw ciepłowniczych działających na rynku warszawskim.  Z treści artykułów wynika, że za kilka lat zostaną obniżone koszty ciepła  dla mieszkańców  „Starego Ursusa”. W Gazecie Mazowieckiej z dn. 11.10.2013r. Pani redaktor  Eliza Szeptycka w obszernym artykule  przedstawia smutny scenariusz dla mieszkańców  osiedla Niedźwiadek w Dzielnicy Ursus.                Z artykułu w Gazecie Mazowieckiej wynika, ze mieszkańcy Osiedla Niedźwiadek  w niedługim czasie mogą  mieć nieogrzewane mieszkania z powodu trudnej  sytuacji finansowej i prawnej  przedsiębiorstwa energetycznego w Ursusie. Pani Eliza Szeptycka  obwinia częściowo władze Dzielnicy Ursus za brak właściwego zaangażowania   władz w rozwiązanie tego problemu, podając  przy tym  podstawy prawne.   Pani redaktor  nie odnosi się nawet  w jednym zdaniu, że spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, działające na Osiedlu Niedźwiadek  chyba nie dostrzegają tego problemu. Wszyscy zainteresowani  oczekują,  że  władze miasta  rozwiążą  ten problem.   Moim zdaniem wspólnoty mieszkaniowe i  spółdzielnie  powinny od kilku  lat rozpocząć  budowę  własnych kotłowni gazowych, w których wytwarzane byłoby  ciepło, a następnie dostarczane do instalacji centralnego ogrzewania i instalacji centralnej ciepłej wody w budynkach.  Takie rozwiązana  byłyby opłacalne w niektórych budynkach ze względu na wysokie obecnie koszty ogrzewania.  Muszę niestety stwierdzić,  że w lokalnej  prasie  nawet w jednym zdaniu nie  podkreślono, że budowy kotłowni gazowych w  niektórych budynkach spółdzielczych  lub wspólnot mieszkaniowych mogą być  dobrym rozwiązaniem, pozwalającym na obniżenie kosztów  centralnego ogrzewania  o  co najmniej 30%.  Takie kotłownie gazowe zostały wybudowane  w budynkach na terenie  „Starego Ursusa”:  Pużaka 2 ( dwie kotłownie gazowe ), Pużaka 4 ( jedna kotłownia gazowa), 1 Maja 10 (jedna kotłownia gazowa), Plac 1905R 1 (jedna kotłownia gazowa). Podkreślić należy, że w lokalnej prasie warszawskiej  odnotowano  założenie podzielników kosztów ciepła w budynkach spółdzielczych na terenie  „Starego Ursusa”.  Można to porównać do osiągnięć niektórych zarządców rozliczających koszty  raz na kwartał  mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych.  Wynika z tego, że  do zarządzania nieruchomościami  spółdzielczymi  i wspólnot mieszkaniowych  wlicza się wyłącznie   bieżącą  konserwację  i rozliczenia mediów. Nie ma pomysłów  na dobre inwestowanie   w nieruchomości.  Jeżeli  nie ulegnie zmianie sposób zarządzania  nieruchomościami w niektórych budynkach, to prawdopodobnie za  dziesięć  lat spadnie zainteresowanie  nabyciem  mieszkań  w takich budynkach.  Z powyższego  wynika,  że rola zarządcy  jest kluczowa w poszukiwaniu dobrych rozwiązań  technicznych w nieruchomościach wspólnot      oraz nieruchomościach  spółdzielni mieszkaniowych.           

Porównanie kosztów ogrzewania

Koszty ogrzewania w budynkach administrowanych przez  High Rise

W budynkach Pużaka 4 i Pużaka 2 pod koniec 2012r. zostały  wybudowane kotłownie gazowe, w których wytwarzane jest ciepło dostarczane do instalacji c.o. i ccw. W budynku  Pużaka 2  spalana jest większa  ilość gazu niż w budynku Pużaka 4   i wspólnota ponosi koszty paliwa wg taryfy W-5. W budynku Pużaka 4  spalana jest mniejsza ilość gazu niż w budynku Pużaka 2    i wspólnota ponosi koszty paliwa wg taryfy W-4.

Budynek  1 Maja 15 – koszty ogrzewania w zł ,- dostawca ciepła zewnętrzny

I półrocze  2012r.                 I półrocze 2013r.             zmiana w %  

   32228,71                                39129,44                           +21,42

Budynek  Bohaterów Warszawy 10  – koszty ogrzewania w zł , dostawca ciepła zewnętrzny

I półrocze  2012r.                 I półrocze 2013r.             zmiana w %  

    44549,18                                  55125,41                           +23,74

Budynek  Jacka i Agatki 4   – koszty ogrzewania w zł, dostawca ciepła zewnętrzny

I półrocze  2012r.                 I półrocze 2013r.             zmiana w %  

    26699,25                                  32485,76                           +21,67

budynek  Pużaka 2   – koszty ogrzewania w zł,  w 2012r. dostawca ciepła zewnętrzny

I półrocze  2012r.                 I półrocze 2013r.             zmiana w %  

    85650,89                                  61634,53                           -28%

budynek  Pużaka 4   – koszty ogrzewania w zł w 2012r. dostawca ciepła zewnętrzny

I półrocze  2012r.                 I półrocze 2013r.             zmiana w %  

    59534,38                                  20743,92                           -55%

W/w  wyniki potwierdzają  dobre zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.