Pomieszczenia w nieruchomości wspólnej

Adaptacja strychu

W jednym z miesięczników dotyczących  spraw wspólnot mieszkaniowych napisano, że do nieruchomości wspólnej należą wszystkie  pomieszczenia i strych w nieruchomości wspólnej, których powierzchnia użytkowa nie jest wliczona do sumy powierzchni użytkowych lokali i pomieszczeń przynależnych.  Pogląd ten moim zdaniem  jest niesłuszny.  Definicja nieruchomości wspólnej została określona w art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r.

Z ustawowej definicji  wynika, że do nieruchomości wspólnej nie należą części składowe nieruchomości, które służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Na podstawie definicji  nieruchomości wspólnej, określonej w ustawie o własności lokali, nie można  stosować jedynego kryterium zaliczania pomieszczeń oraz  lokali  do nieruchomości wspólnej, których powierzchnie użytkowe nie są wliczane do sumy powierzchni użytkowych lokali i pomieszczeń przynależnych przy obliczaniu udziałów właścicielom lokali  w nieruchomości wspólnej .

Co można zaliczyć do nieruchomości  wspólnej  decyduje  sposób używania pomieszczenia / lokalu  przez właścicieli lokali. Do nieruchomości wspólnej będą należeć  pomieszczenia, z których mają możliwość korzystania właściciele lokali, takie jak: suszarnie, pralnie, miejsca postojowe, pomieszczenia do przechowywania rowerów, sale zebrań wspólnoty mieszkaniowej i inne.

Do nieruchomości wspólnej  nie powinny należeć lokale/pomieszczenia takie jak: lokale stacji transformatorowych, pomieszczenie piwniczne,  nie będące w posiadaniu  właścicieli lokali;  schowki, nie będące w posiadaniu  właścicieli lokali.

Potwierdzeniem powyższego jest fakt, że pomieszczenia stacji transformatorowej w budynku Dąbka 1 w Warszawie, były uznawane przez wiele  lat,   jako części składowe nieruchomości wspólnej. Od 2012r. na podstawie prawomocnego wyroku sądowego lokale stacji transformatorowej są własnością  m. st. Warszawy, pomimo, że powierzchnia użytkowa lokali stacji transformatorowej nie jest wliczona  do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali przy obliczaniu udziałów dla właścicieli lokali   w nieruchomości wspólnej. Uporządkowanie  stanu prawnego dla tej nieruchomości dokonano  na wniosek  firmy zarządzającej nieruchomościami, której jestem właścicielem.  W tej sprawie  byłem pełnomocnikiem procesowym  Wspólnoty Mieszkaniowej Dąbka 1 w Warszawie.           

Głosowanie uchwał wg zasady jeden właściciel - jeden głos

Głosowanie  chwały przez właścicieli lokali wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”  może odbywać się wówczas,   gdy zostanie  spełniony jeden z dwóch warunków:

      1) jeden właściciel  ma od 50% do 80 % udziałów w nieruchomości wspólnej;

      2) suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1.

Pierwszy z w/w warunków  można sprawdzić  w księdze wieczystej dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Drugi warunek sprawdzamy poprzez podzielenie powierzchni użytkowej  wybranego lokalu  przez udział  w nieruchomości wspólnej przypisany  do wybranego lokalu.    Jeżeli suma udziałów  w nieruchomości wspólnej jest równa 1, to każdy wynik  podziału powierzchni użytkowej lokalu przez udział  właściciela tego lokalu powinien być taki sam – suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali .  Sprawdzanie udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez podział powierzchni użytkowej lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej właściciela tego lokalu, dotyczy  nieruchomości zabudowanej,  w której są nieruchomości lokalowe  i  lokale należące  do pierwotnego właściciela ( gminy, spółdzielni mieszkaniowej, dewelopera ).   Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali właściciele lokali  powinni złożyć   pisemny  wniosek , że określona uchwała będzie głosowana wg zasady „jeden właściciel jeden głos” Pod wnioskiem  takim powinni podpisać się właściciele lokali,  posiadający  co najmniej  20% udziałów w nieruchomości wspólnej. Stosowanie zasady głosowania "jeden właściciel - jeden głos" jest wyjątkiem i nie można być on traktowany rozszerzająco, np. poprzez  złożenie wniosku  przez właścicieli  lokali , że wszystkie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej  będą głosowane wg tego wyjątku.

Fotowoltaika nie dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt ustawy o odnawialnych źródłach energii został przesłany w dn. 12 listopada 2013r. przez Ministerstwo Gospodarki  do konsultacji społecznych. W art. 4  projektu tej ustawy  jest zapis umożliwiający osobom fizycznym zakładanie mikroinstalacji do wytwarzania np.  energii elektrycznej dla własnych potrzeb,  przy wykorzystaniu paneli słonecznych. Osoby fizyczne, które  wybudują mikroinstalacje  fotowoltaiczne na swoich nieruchomościach będą mogły sprzedawać  nadwyżki wyprodukowanej  energii elektrycznej wprowadzonej do sieci dystrybucyjnej. Sprzedaż energii elektrycznej  nie  będzie stanowić  działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Ustawa o odnawialnych źródłach  energii umożliwia  zakładanie  mikroinstalacji  oraz małych instalacji przedsiębiorcom, do których możemy zaliczyć spółdzielnie mieszkaniowe.  Autorzy projektu ustawy zapomnieli  o istnieniu wspólnot mieszkaniowych w Polsce, bo przepisy  projektu ustawy nie zezwalają  wspólnotom mieszkaniowym na zakładanie instalacji   do wytwarzania energii z odnawialnych źródeł.  Wspólnota mieszkaniowa  jest jednostką organizacyjną  i nie może być przedsiębiorcą. W związku z tym właściciele lokali  w przyszłości nie będą mogli instalować na swoich dachach paneli słonecznych, pozwalających na wytwarzanie energii elektrycznej dla potrzeb wspólnot  mieszkaniowych  oraz dla potrzeb właścicieli lokali.  Sadzę, że duża  aktywność wspólnot mieszkaniowych na rynku wytwarzania energii z odnawialnych źródeł mogłaby stanowić  zagrożenie dla interesów innych dużych podmiotów. Mam nadzieję, ze temat ten zostanie  poruszony w mediach i projekt tej ustawy zostanie zmieniony z korzyścią dla właścicieli lokali w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych.