Właściciele lokali w nieruchomościach wspólnot
mieszkaniowych mają wiele problemów z adaptacją
strychu na lokale mieszkalne. Poważnym problemem w realizacji tego celu jest
zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych na terenie stanowiącym
własność wspólnoty mieszkaniowej. W
Warszawie wiele działek gruntowych odpowiada tylko obrysom budynków. Wspólnoty
mieszkaniowe nie mają własnego
terenu aby wybudować miejsca
parkingowe związane z adaptacją strychu na lokale mieszkalne. Obowiązek ten wynika z interpretacji właściwych urzędów w m.
st. Warszawie. Ostatnio, miałem możliwość zapoznania się z decyzją o odmowie wydania decyzji warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu, dotyczącej nadbudowy i zmiany
przeznaczenia części budynku, polegającej na adaptacji części strychu na lokal
mieszkalny. Przypuszczam, że tego rodzaju decyzji zostało wydanych dużo dużo więcej.
Podstawą prawną do budowy
miejsc parkingowych w ramach prowadzonej
inwestycji na działce gruntu lub nieruchomości niezbudowanej jest art. 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie.
Art. 18 Rozporządzenia...:
„1. Zagospodarowując działkę
budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy,
miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających
okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają
osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc
postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc,
z których korzystają osoby niepełnosprawne”
Moim zdaniem w/w przepis jest zbyt ogólny aby móc jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota
mieszkaniowa wykonując adaptację strychu
na lokale mieszkalne jest zobowiązana do
budowy miejsc parkingowych. Dlatego też
należy odnieść się do przepisu w art. 2
pkt 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, w którym została określona definicja działki
budowlanej, cytuję:
„działce budowlanej” − należy przez to
rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy
geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury
technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych
przepisów i aktów prawa miejscowego”
Interpretując właściwie zapisy w art. 18 w/w Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i
definicję działki budowlanej, określonej w Ustawie o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym należy
stwierdzić, że wspólnoty mieszkaniowe dokonując adaptacji strychu na lokale
mieszkalne nie są zobowiązane do budowy miejsc parkingowych dlatego, że nieruchomości wspólnot mieszkaniowych są nieruchomościami
zabudowanymi. Zagospodarowanie działki budowlanej, o której mowa w art. 18 w/w Rozporządzenia
odnosi się do działki budowlanej lub do nieruchomości niezabudowanej.
Zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej. Od dwunastu lat zajmuję się dobrym zarządzaniem
nieruchomościami.
Zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej. Od dwunastu lat zajmuję się dobrym zarządzaniem
nieruchomościami.
W tej sprawie wysłałem pismo do Ministerstwa Infrastruktury z prośbą o wydanie interpretacji w przedmiotowej sprawie.
OdpowiedzUsuńMinisterstwo Infrastruktury odmówiło udzielenia interpretacji w/w przepisów.
OdpowiedzUsuńSprawa adaptacji strychu na lokale mieszkalne nadal mnie interesuje, bo jedna ze wspólnot mieszkaniowych, którą administruję czeka na drugą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Pierwsza decyzja SKO polegała na uchyleniu decyzji zarządu dzielnicy. Po przeanalizowaniu dokładnym uzasadnień dwóch niekorzystnych decyzji zarządu dzielnicy w sprawie wydania warunków zabudowy, przypuszczam, że sprawa powinna zostać wygrana przez wspólnotę mieszkaniową. Jako podstawę prawną do wybudowania miejsc parkingowych przez wspólnotę mieszkaniową zarząd dzielnicy w swoim uzasadnieniu podaje uchwałę Rady m. st. Warszawy w sprawie przyjęcia studium uwarunkowań... oraz przepis z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Moim zdaniem w/w uchwała rady miasta nie jest aktem prawnym i nie może być stosowana przy rozpatrywaniu tej sprawy, a w/w rozporządzenie Ministra Infrastruktury odnosi się wyłącznie
OdpowiedzUsuńw opisywanym przez mnie zakresie do inwestycji celu publicznego. Adaptacja strychu na lokale mieszkalne w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej nie jest inwestycją celu publicznego.
W tej sprawie wydano dwie decyzje Zarządu Dzielnicy Ursus o odmowie wydania warunków zabudowy oraz dwie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie o uchyleniu decyzji organu pierwszej instancji. Obecnie sprawa ponownie wróciła do rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ pierwszej instancji może złożyć sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Jeżeli sprzeciw nie zostanie złożony, to należy przypuszczać, że Wspólnota Mieszkaniowa Dąbka 1 w Warszawie otrzyma długo oczekiwaną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu korzystania z 6 pomieszczeń strychowych na 6 lokali mieszkalnych, bez konieczności wskazywania gruntu, na którym powinny zostać wybudowane miejsca parkingowe.
OdpowiedzUsuńDo tego należy dodać, że cała ta sprawa jest kierowana wyłącznie przeze mnie jako administratora nieruchomości wspólnej Dąbka 1 w Warszawie bez pomocy innych podmiotów. Zainteresowane osoby zapraszam do odwiedzenia strony internetowej mojej firmy zarządzającej nieruchomościami - www.highrise.pl